Antes de tratar diretamente das vantagens do regime de afetação patrimonial ao incorporador, é necessário conceituar, brevemente, este instituto jurídico.
Aderir ao patrimônio de afetação nada mais é do que promover a segregação patrimonial entre os bens do incorporador e o patrimônio do novo empreendimento.
Após a adoção ao regime de afetação patrimonial o terreno e as adições objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se apartados do patrimônio do incorporador.
Desta forma o novo empreendimento passa a ter administração própria e segregada, de tal forma que o novo empreendimento não se comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência ou insolvência deste.
O regime de afetação patrimonial, portanto, visa assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de empreendimentos em construção no caso de falência ou insolvência do incorporador.
VANTAGENS AO INCORPORADOR
- Regime Especial de Tributação: Talvez, a vantagem mais evidente ao incorporador seja a redução tributária resultante da adesão ao RET (Regime Especial de Tributação), o qual unifica o pagamento de tributos federais, reduzindo as alíquotas destes para 4% para imóveis não integrantes do programa Minha Casa, Minha Vida.
- Aperfeiçoamento na gestão: O regime de afetação patrimonial permite o aperfeiçoamento da gestão dos negócios da incorporadora, uma vez que registros contábeis independentes são criados para cada empreendimento, garantindo maior organização e transparência. Essa organização e transparência pode ser ainda maior se o incorporador constituir uma Sociedade de Propósito Específico para cada empreendimento (trataremos deste tema com maior profundidade em outro artigo).
- Marketing: Adotar o regime de afetação patrimonial pode ser um indicativo de boas práticas de governança, além de demonstrar a verdadeira intenção do incorporador em concretizar o negócio de maneira lícita, concedendo garantias e maior segurança para o seu público alvo. Neste sentido, a boa imagem do empreendimento e da incorporadora estará em evidência no mercado.
- Contabilidade gerencial: Uma grande vantagem, para além da simples adequação às exigências legais, é que a adesão ao regime da afetação patrimonial exige que a contabilidade do empreendimento (e da SPE) seja mantida atualizada, o que permite utilizá-la como importante instrumento gerencial.
Isso se dá por conta da exigência legal de entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período”. (Lei 4.591/64, em seu art. 31-D, IV).
- Acesso ao mercado de capitais: Não é novidade que a atividade de incorporação imobiliária exige capital intensivo e o desequilíbrio no fluxo de caixa um desafio para as companhias que atuam neste segmento, fazendo com que as incorporadoras sejam obrigadas a lançar mão de financiamentos bancários.
Com níveis de governança elevados, distinguindo o patrimônio do empreendimento por meio da afetação patrimonial e constituição de uma Sociedade de Propósito Específico, assim como mantendo uma contabilidade organizada e auditada, abre-se a oportunidade para acesso ao mercado de capitais (com taxas e condições de financiamento muito interessantes), por meio de fundos de investimentos focados no setor imobiliário.
Os desafios do segmento imobiliário são elevados, mas como todo investimento, risco e resultado possuem uma relação de sentido inverso, e o incorporador precisa receber assessoramento jurídico, estratégico, operacional e financeiro de maneira completa durante a execução de suas atividades, visando a concretização de seus objetivos.
O escritório Agostinho & Rocha Advogadas Associadas, por meio de sua equipe multidisciplinar, especializada na área imobiliária, assessora incorporadoras e construtoras desde a estruturação societária, constituição de Sociedades de Propósito Específico, adesão ao RET (Regime Especial de Tributação), até o acesso a fundos de investimentos focados no aporte financeiro em empreendimentos do mercado imobiliário.
